Radar imobiliário de São PauloSão Paulo housing radar
Quanto custa, onde há oferta, quanto dá para negociar e quanto tempo um imóvel fica no mercado, em cada bairro da cidade. Para quem compra e para quem aluga, calculado todo dia a partir do histórico de mais de 300 mil anúncios. What it costs, where the supply is, how much room there is to negotiate and how long a home stays on the market, in every neighbourhood of the city. For buyers and renters, recomputed daily from the history of more than 300,000 listings.
O mercado agoraThe market right now
Por número de quartosBy number of bedrooms
O m² de imóvel pequeno é mais caro; compare dentro da mesma tipologia.Small homes cost more per m²; compare within the same size band.
OndeWhere
Cada hexágono resume os anúncios daquela área. Passe o mouse para ver o bairro; aproxime para hexágonos menores, de ~0,7 km².Each hexagon sums up the listings in that area. Hover to see the neighbourhood; zoom in for smaller ~0.7 km² hexagons.
Quanto o seu dinheiro compraWhat your budget gets you
Escolha um teto e veja onde estão as opções. Útil para descobrir bairros que você não estava considerando.Pick a ceiling and see where the options are. Handy for finding neighbourhoods you weren't considering.
Bairro a bairroNeighbourhood by neighbourhood
Clique num bairro para ver a ficha completa: preço por quartos, faixa de preço, negociação e liquidez.Click a neighbourhood for its full profile: price by bedrooms, price range, negotiation and liquidity.
Negociação e liquidezNegotiation and liquidity
De quanto foi a reduçãoHow big the cut was
Anúncios ativos que baixaram o preço nos últimos 90 dias, pela redução líquida.Active listings that cut their price in the last 90 days, by net reduction.
Preço × velocidade, por bairroPrice × speed, by neighbourhood
Cada ponto é um bairro; o tamanho é a oferta. Mais acima, mais tempo até sair do ar.Each dot is a neighbourhood; size is supply. Higher up means longer on the market.
TendênciaTrend
Semana a semana desde que a coleta passou a cobrir a cidade inteira.Week by week since collection started covering the whole city.
Estoque no fim de cada semanaSupply at the end of each week
Anúncios ativos. Estoque subindo dá mais poder a quem compra ou aluga.Active listings. Rising supply gives buyers and renters more leverage.
R$/m² pedido pelos anúncios novosAsking R$/m² of new listings
Mediana de quem entrou no mercado na semana: o termômetro mais rápido de preço.Median of homes listed that week: the fastest price gauge.
Entradas e saídas por semanaListings in and out, weekly
Quando saem mais imóveis do que entram, a oferta encolhe.When more homes leave than arrive, supply shrinks.
Como é calculadoHow it's computed
Dados públicosPublic data
Todos os dados usados são públicos: anúncios que qualquer pessoa vê no site do portal, sem login nem cadastro. Nada de dado pessoal entra no cálculo, e o que sai daqui são só estatísticas agregadas por bairro e por área, nunca um anúncio individual.
All data used is public: listings anyone can see on the portal's website, with no login or sign-up. No personal data goes into the computation, and only aggregate statistics by neighbourhood and area come out, never an individual listing.
Projeto pessoal, sem relação com nenhum portal imobiliário.Personal project, not affiliated with any listings portal.
- Fonte. Todo dia de manhã um coletor lê os anúncios públicos de venda e aluguel da cidade inteira e guarda o histórico: cada mudança de preço e cada vez que um imóvel sai do ar ou volta. O código está em github.com/victoorsaad/sp-radar.
- Privacidade. Nenhum anúncio individual é publicado: sem endereço, foto, link ou localização exata. Bairros com menos de anúncios, recortes por quartos com menos de e hexágonos com menos de são suprimidos; os valores são arredondados.
- Preço pedido não é preço de venda. É o que o anunciante pede; o fechamento costuma ser menor. Valores são medianas, menos sensíveis a anúncios fora da curva. Anúncios com área ou R$/m² implausíveis são descartados.
- Baixou o preço compara o preço atual com o de dias atrás (ou com o primeiro preço, se o anúncio é mais novo). É a redução líquida: no aluguel o preço às vezes sobe e desce, e só conta o saldo.
- Dias até sair do ar é a mediana de quem saiu nos últimos dias, contando só anúncios que entraram depois de . Sair do ar pode ser venda, locação ou só o anúncio retirado.
- Rentabilidade bruta é aluguel × 12 ÷ preço, comparando apartamentos com o mesmo número de quartos no mesmo bairro e ponderando pela oferta à venda. Não desconta vacância, IR, IPTU, condomínio nem manutenção.
- Variações comparam a média das últimas semanas com as anteriores.
Não é avaliação de imóvel nem recomendação financeira ou de investimento: os cálculos se baseiam no histórico de anúncios. Atualizado em .
- Source. Every morning a collector reads the public sale and rental listings for the whole city and keeps the history: each price change and each time a home leaves the market or comes back. The code is at github.com/victoorsaad/sp-radar.
- Privacy. No individual listing is published: no address, photo, link or exact location. Neighbourhoods with fewer than listings, bedroom cuts with fewer than and hexagons with fewer than are suppressed; values are rounded.
- Asking price is not sale price. It is what the seller asks; deals usually close lower. Figures are medians, which resist outliers. Listings with an implausible area or R$/m² are discarded.
- Price cut compares today's price with the price days ago (or the first price, for newer listings). It is the net reduction: rental prices sometimes go up and down, and only the balance counts.
- Days on market is the median for listings that left in the last days, counting only those listed after . Leaving can mean sold, rented or simply withdrawn.
- Gross yield is rent × 12 ÷ price, comparing homes with the same number of bedrooms in the same neighbourhood, weighted by the supply for sale. It ignores vacancy, tax, condo fees and upkeep.
- Changes compare the average of the last weeks with the weeks before.
Not a property valuation, nor financial or investment advice: the figures are based on listing history. Updated .